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Nei prossimi messi se effettivamente riprenderanno le compravendite immobiliari, favorite dall’abbondanza di liquidità e da bassissimi rendimenti, si potranno avere grandi opportunità nell’investimento sul mattone. È cruciale capire come si muove il mercato immobiliare, ecco delle riflessioni sui beni immobiliari che ci aiuteranno a capire come funziona il mercato di riferimento e quindi come operarci.

 1. Beni non fungibili

Gli immobili sono asset molto più vicini alle opere d’arte che a valori finanziari, in primo luogo ogni immobile ha una storia a se ed un proprio valore peculiare, e nessun immobile è fungibile con un altro, al contrario ad esempio delle azioni di una stessa società che sono assolutamente equivalenti a parità di godimento.

Questo comporta che non esiste un fixing di valori immobiliari perchè i prezzi che vengono indicati in molti “listini” sono valori medi che possono variare sensibilmente da immobile ad immobile anche in una stessa zona, sono tantissimi i parametri che influenzano i valori degli immobili ma vedremo in seguito i due metodi che si utilizzano per valutarli.

2. Beni di alto valore, soglia di ingresso elevata

Gli immobili hanno un valore alto in casi particolari dell’ordine delle decine di migliaia di euro ad arrivare anche ai milioni di euro.
Questo comporta che l’investimento ha una soglia molto più alta di qualunque investimento finanziario e inoltre una minore possibilità di diversificazione (apro un inciso la diversificazione è indispensabile anche negli investimenti immobiliari ma è molto difficile da attuare perchè sarebbe da tener presente anche la variabile territoriale, personalmente ho investimenti in due città e mi comporta notevoli sacrifici nella gestione, ma ne riparlerò più oltre se andremo avanti con quanto sto scrivendo).

3. Beni non commerciabili frazionariamente.

Una altra differenza tra i valori mobiliari e gli immobili è che non è possibile vendere una porzione di unità immobiliare come invece si può fare per le obbligazioni o le azioni, quando decidiamo ad esempio di prendere profitto per una parte e di tenere in portafoglio un’altra parte di azioni.
Questo è un aspetto molto rilevante che comporta una viscosità del mercato, se i valori scendono in generale, si cerca di non vendere in perdita e comunque se proprio c’è necessità di vendere solo il controvalore del nostro fabbisogno, nel caso di immobili non è possibile vendere solo una parte quindi in caso di tensioni sul mercato più che ad una variazione dei prezzi si assiste alla mancata liquidità del mercato stesso, con una contrazione delle compravendite. (Aggiungo ma ne tratteremo in seguito che a seguito di un frazionamento edilizio si può vendere una porzione, ma questa è una attività di valorizzazione che in generale aggiunge valore agli immobili)

4. Inefficenza del mercato

Un aspetto fondamentale è che il mercato degli immobili è assolutamente inefficente, e questo è un aspetto che ci consente di ottenere profitto.
Un immobile non si vende cliccando un pulsante ma conducendo con abilità una trattativa di vendita, se noi siamo capaci riusciamo a vendere oggetti difficilmente vendibili, per me questo è l’aspetto più gratificante del mercato e che consente di ottenere profitto comprando bene e vendendo meglio, si può aggiungere valore anche solo grazie alla propria abilità commerciale di far apparire appetibile un appartamento.

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