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Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:

1. Metodo comparativo

si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell’immobile che ci interessa

2. Capitalizzazione del reddito

Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell’immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.

Si utilizza l’uno o l’altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E’ più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.

un esempio pratico sulla capitalizzazione del reddito
un immobile a perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l’affitto).
l’affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno

ora per valutare l’immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l’antenna, il lavandino si è otturato … )

ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale

è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €

questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall’affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l’immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.

si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l’altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.

il metodo di valutazione che ti ho illustrato qui ti fa capire come il prezzo delle case come quello delle obbligazioni sia correlato ai tassi correnti

3. Vantaggi e svantaggi dei mercati immobiliari e finanziari

gli immobili presentano rispetto alle obbligazioni due vantaggi e uno svantaggio
1. gli immobili recuperano l’inflazione
2. la casa non fallisce 

e uno svantaggio

  1. il mercato immobiliare è molto meno liquido dei mercati mobiliari
    si fatica fisicamente per vendere altro che il click sul mouse davanti al TOL, ma questo ha anche dei vantaggi come operatori del settore si trae profitto dall’estrema inefficienza del mercato (compri bene e vendi meglio) e personalmente, soprattutto quando ero giovane sui trenta, trovavo molto interessante la socializzazione alla quale ti costringe far vedere l’immobile e negoziarlo

4. Approcci al trading

 

Gli approcci possibili sono come per i mercati finanziari sostanzialmente due

Cassettista  – rendita immobiliare

Trader  – valorizzazione immobiliare

Trading immobiliare con leva
Si attua stipulando un vantaggioso contratto preliminare di compravendita (perché abbiamo trovato un affare oppure perchè compriamo su carta da un costruttore) e cedendo poi i diritti ad un terzo prima di andare al rogito definitivo con un guadagno.

Con un modesto impiego di capitali, il valore della caparra versata, di solito circa il 10 – 15% dell’affare si può realizzare un profitto molto alto in proporzione del capitale impegnato (la caparra
si può fare sia con costruttori con il nuovo, per così dire “all’emissione” sfruttando gli sconti che il costruttore offre a chi acquista l’immobile ancora in costruzione, oppure tra privati.

Rigidezza del prezzo
Come dicevo più volte il mercato immobiliare è molto inefficente e poco liquido, leggevo le lezioni sulle opzioni del compianto Giancarlo del Bono di Ruscalla. (le riprende “arsenio lupin” di IO e sono veramente godibili) in cui apostrofava un caratteristico speculatore mobiliare come “sin che non vendo non perdo”
Nell’immobiliare nel caso di speculazione conta quanto rapidamente si riesce a far girare il capitale il prezzo non deve essere rigido come fanno invece i trader mobiliari

Se un affare è un affare comprando a 100 e rivendendo a 150 allora è sempre un affare comprare a 110 e vendere a 145 (esempio di trading a via Enrico dal Pozzo) quanto è stato fesso il venditore, pensa quanto è stato fesso il mancato acquirente.

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